La acción se desarrolla entre los años 1865 y 1876. Juan, hijo único de la aristocrática familia Santa Cruz, inicia sus estudios de Derecho en la universidad de Madrid, en un clima de generalizado relajo académico. La expulsión de Castelar de su Cátedra provoca algaradas estudiantiles en las que Juan es detenido y conducido a prisión, de la que saldró pronto por influencia de su familia.

Durante el viaje de novios a Burgos y Sevilla, Juan evoca sus vivencias con Fortunata, se emborracha y reconoce ante Jacinta que la verdadera causa de sus tormentos es su conducta hipócrita con Fortunata. Al volver del viaje, Jacinta empieza a colaborar en obras beneficas, se inquieta por la falta de sintomas de embarazo y sufre al enterarse de que Juan tuvo un hijo con Fortunata.

Un día llega a casa de los Santa Cruz un extraño personaje que viene pidiendo limosna y ropas. Se llama Ido del Sagrario. Cuando está a solas con Jacinta, le hace saber la existencia de un niño de tres años, hijo de su marido y de Fortunata. Jacinta se asusta y lo echa de casa. Luego reflexiona sin decir nada a nadie: piensa que ese niño puede hacerlo suyo.

Estamos en el año 1874. Maxi Rubín es un joven estudiante de Farmacia. Vive con su tía Doña Lupe en la calle Raimundo Lulio, del barrio medio burgués de Chamberí. Corto de espíritu y débil de físico, el muchacho vive sometido al dominio implacable de su tía que además de llevar con mano firme la casa, ejerce de prestamista, en sociedad con un caballero llamado Francisco Torquemada.

Los dos hermanos de Maxi Rubin acuden a la llamada de su tía. Uno es cura, Nicolás, y el otro, Juan Pablo, tiene ambiciones políticas. Deliberan sobre el problema de su hermano pequeño y terminan dándole una solución. El cura habla con Fortunata periodicamente, le va instruyendo a la religión y al orden. Doña Lupe también visita a la muchacha.

Llega el día de la salida de Fortunata. Llega también el día de su vida: Maxi no puede aguantar tantas emociones y enferma. La noche de bodas mientras atiende a su marido, en la nueva casa a la que han ido a vivir, Fortunata se ve requerida por Santa Cruz, que ha alquilado el piso de enfrente. Ella se resiste a dejarse llevar pero pronto vuelve a desatarse el apasionado amor de Fortunata por él.